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2008年9月14日 星期日

現金流遊戲心得:還貸款的技巧

之前有提過,什麼時候還貸款?又該怎麼還貸款?

如果同樣一筆錢,拿來還債的話,省下來的錢會比拿來投資賺到的錢還多的話,就可以先償還。
或者相反的,如果還債省下來的錢還不如投資賺到的錢,我會寧可把錢留著買資產。只是,如果把投資收益率和不同貸款的年利率再相比,結果似乎又不一樣。

比如說,醫生的(信用卡債 + 額外負債)10,000 元,而利息支出合計 320 元。對我而言這是負債,或者可以這麼說:這筆貸款會為我帶來每個月(-320)元的負現金流。(但是對銀行而言,這等於是一筆投資收益率 38.4% 的資產,可以為銀行帶來每個月 320 元的非工資收入。)

如果這10,000元不拿來還錢,而是投資到不動產或企業上,那就有兩種情形:

1. 資產的收益率小於 38.4%,比如說,一間收益率 36% 的二室公寓,月現金流 300元。和用這 10,000 元還清信用卡和額外負債後,可增加的 320 元月現金流相比,300 元顯然是偏低的。換句話說,這筆 10,000 元如果挪來投資而不還錢,投資到這棟賺錢較少的二室公寓,掙來的現金流反而不如將 10,000 元的貸款還清後省出來的現金流。

2. 資產的收益率大於 38.4%,比如說,一間收益率 60% 的四室公寓,月現金流 500 元
同樣是花掉 10,000 元,用 10,000 元換到的 500 元月現金流,即使扣掉原本可減少的 320 元利息支出,得到的結果還是正的。也就是說,即使貸款不還,只要和貸款總額相等的資金可以為我帶來超過貸款利息的月現金流,這筆資金投資就是值得的。

為了方便,我在此將自身貸款簡化成兩大類:一類是大筆金額但是利率低的「胖貸款」,有住房貸款、教育貸款。胖貸款的特點是利率低,但是總金額大,所以利息支出也多。要還清胖貸款並不容易,如果太早還清胖貸款的話,往往會造成遊戲後期資金調度的負擔。一類是小筆金額但是利率高的「瘦貸款」,有購車貸款、信用卡貸款、額外支出貸款和遊艇貸款(如果你有抽到遊艇,並選擇用分期付款方式還清的話)。瘦貸款的特點是利率高,但是金額相對於胖貸款較低,所以利息支出相對反而較胖貸款少。

瘦貸款由於金額低、利率高、容易還清且還清的收益也不錯(相當於省出一筆收益率有38.4%左右的資產),因此瘦貸款常是玩家優先償還的貸款(尤其是支出低的職業)。不過是否要還清,仍然要視玩家的財務狀況和階段的財務目標。

還清貸款最大的難題之一,大概是:要先還清大筆金額但低利率的胖貸款,還是先還清小筆金額但高利率的瘦貸款?

先還胖貸款的優點是可以減輕較多的支出,增加資金調度的靈活程度;缺點就是必須一次準備好數十萬元的大筆金額。先還瘦貸款的優點是較有效率,而且準備金額較低;缺點就是還清以後對於支出的減輕貢獻並不大。

至於是要先還胖貸款還是瘦貸款,這因個人而異。如果你在中期的資金較充裕,不妨考慮在籌措資產的同時順便還清瘦貸款,然後在中後期籌措胖貸款所需的準備金。或者,你可以在初期或中期就湊得還清胖貸款所需的準備金,那麼不妨先還清胖貸款。畢竟你此時應該可以負擔瘦貸款的利息。

但是請注意!不管你的選擇是什麼,還清貸款的準備金必須與購置資產的準備金分開記帳。絕對、絕對不可以將購置資產的準備金拿來還貸款!雖然要求如此嚴格會損失一些操作的彈性,但這是為了避免目標混淆的危險。

不過,這是在正常遊戲規則下的做法。如果不同的場子設定了不同的條件,做法又需要適時調整。比如說,如果條件設定在要用兩倍的非工資收入大於總支出,才能跳出老鼠圈的話,還該不該還貸款?如果該還,該先還哪些?哪些不必還?套用上面的概念,還清貸款,等於是買下一筆收益率與省出的貸款利率相符的資產。但是,假如非工資收入要大於支出的兩倍,相當於資產的月現金流,必須大於貸款利息的兩倍。也就是說,假如我湊到與貸款金額相等的資金,我拿來買下的資產,其月現金流必須大兩倍於貸款利息,這樣,我這筆錢才算是花得正確。

比如說,醫生的購車貸款是 19,000 元,利息支出是 380 元,利率是 24%。

假如醫生手邊剛好有 19,000 元,他是該把這筆錢拿去投資,還是償還利息?如果這 19,000 元投資到一件資產,每個月可以帶來 760 元的現金流,抵過購車貸款的利息兩倍,那麼這 19,000 元就是值得的。相反的,如果這 19,000 元投資到的資產,帶來的月現金流不到 760 元,那麼這筆投資就不盡完美,如果帶來的月現金流連 380 元都不到,那還不如把這筆錢挪來還汽車貸款還比較划算。

如果要達到月現金流 760 元,這筆資產的收益率就必須在 48% 以上。換句話說,只要這 19,000 元能投資到收益率 48% 以上的資產,比如說管理良好的四室公寓有 48%、退休業主留下的自動化企業有 81% 以上的收益率,那就值得先投資,而不要先用來還錢。

還有一點要考慮的就是時間因素。比如說,一位醫生湊到了 150,000 元,他可以用這筆錢可以還清年利率只有 6% 的教育貸款,也可以用這筆錢買到收益率有 30% 以上,月現金流有 3,750 元以上的資產。

前者只能省下 750 元的支出,後者卻可以增加 3,750 元的收入,抵掉支出以後還有 3,000 元的剩餘,更何況,大買賣中收益率高於 30% 以上的資產多如繁星,怎麼看都是後者值得。但是,還清貸款,只要一次就夠。要湊到總值 150,000 元的資產,卻要花很長的時間。如果運氣好,發現了比薩店或是大型組合公寓,那當然就比較快。可是如果是要靠有限責任合夥、八套、四套公寓、甚至要靠三房兩廳來募集月現金流的話,大概要花一小時左右,跑老鼠圈跑個四、五圈才能湊齊。把花掉的時間成本考量進去,可能先把貸款還清還比較有效率呢!

不過,這是在最後時間不夠的情況下才要考慮的要素。在遊戲初期、中期,還是以累積現金流為主要目標吧!

延伸閱讀:
該不該還貸款?

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