Google Adsense

2008年10月27日 星期一

現金流遊戲心得:交易仲介公式

仲介費怎麼付才合理?付多少才不至於有礙到目標?金額拿捏的尺度歸根究底,決定在玩家如何看待這個機會。

問問自己:「我是會把這個機會拿來轉手套現呢?還是會把這個機會當成現金流的來源呢?」

這個問題很重要,因為你看待這個機會的態度,決定了你拿捏仲介和貸款的分寸,特別是在條件不足(手頭現金不夠,或是機會是別人翻到的要付仲介費)的情況下,你的態度會決定你拿捏的尺寸。

然後,再問自己同樣的老問題:

你的目標是什麼?
你預期你的資產收益率是多少?


這兩個是核心問題,你一定會設定一個預期的資產收益率,因為這關係到你的資產頭期款準備金,也就是你從小買賣存到的第一桶金。

收益率意味著你投入的錢,每年可以回收的比例。如果收益率是40%,投入100元,每年就可以回收40元,而每個月的現金流就是三元又多一些。但是,收益率並不是絕對的,如果你投入的錢增加了,或者是你每年可以回收的錢減少了,就是代表說收益率減低了。相對的,如果投入的錢減少,或是回收的錢增加,就代表說收益率是相對較高的。

那麼,你能忍受你購買的資產,它的收益率最低到什麼程度,這就是你仲介費的上限。如果超過了上限,代表你的資產收益率變差了,資產表現不如預期;你必須準備更多的預算,買更多的資產才能達到預期的目標。

接著,套用之前提過的基本成本公式:實際成本 = 頭期款 + 仲介費

現在,假設這裡有個機會,有一件可以帶來500元月現金流的資產。在維持住目標收益率的前提下,買下它需要的準備金額便是:

500 x 你的目標收益倍數

在此,先假定目標收益率是40%,目標收益倍數就是30,那麼這件資產它的頭期款就可能是:

500 x 30 = 15,000元。也就是說,如果這筆資產的頭期款是15,000元,那麼它的收益率就是40%。

然而,假使它的實際頭期款比15,000元還低呢?比方說,12,000元。原本以為需要付出15,000元的成本才能獲得的現金流,現在只要12,000元就可以達到了,那麼這筆資產的收益率顯然會比40%還高。

不過,暫且不論真正的收益率是多少。因為在此我們重點是放在仲介。假使這機會不是你翻到的,是你隔壁的玩家。他如果要求你付仲介費來購買這個機會,你應該付多少才不至於影響到你的目標?

只要目標收益率大於或等於40%,即使多付出一點仲介費當作成本,對你而言也還是值得。換句話說,針對這個機會,15,000元是你的成本上限。假如成本(頭期款 + 仲介)超過15,000元,而月現金流仍然是500元,這項資產就不符合你的目標了。

那麼,你所能忍受的仲介費應該就小於 15,000元 - 12,000元 = 3,000元。

所以我們得到結論。

資產月現金流 x 目標收益倍數 - 資產頭期款 = 仲介費上限。

再次提醒,這項公式適用在你將資產視為生產現金流用的資產。當你打算長期持有它,並靠它跳出老鼠圈時,你才需要利用這條公式。假如你將之視為轉手套利用的資產,那麼你的仲介費上限就可以調高一點,即使破萬也沒關係,只要扣掉未來可能的價差以後,仍然能帶給你一定數量的現金即可。

所以,還是老話:先決定目標,以及對這件資產的態度。

另外,別忘了交易中還有非理性的因素。

0 回應:

創用CC - 著作權宣告

Google AdSense