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2008年10月6日 星期一

現金流遊戲心得:中期階段的策略

當遊戲中有玩家透過市場風雲賣出資產,換得 30,000 ~ 50,000 元以上的資金時,他就有翻大買賣的本錢了。此時,遊戲將進入中期階段。

但是,也有可能因為醫生利用向銀行借出信用貸款,購買大買賣。中期階段有可能會因此和初期有所交錯。該如何評估是要用初期還是中期階段的策略,端看那時候有多少人和醫生一同投入大買賣當中。如果有一半以上的人都投入了,那就會提早進入中期階段,若否,還是按照初期階段的策略行事較為保險。

中期階段的重點是兼顧資金和現金流,目標是利用初期階段準備好的資產預備金,購置足夠的現金流用資產,產生和佔用金額較大的第一等次相抵的現金流。同時繼續籌措下一階段需要的資產準備金。換句話說,這個階段的主要任務是要把初期階段賺到的現金花掉,而且要花在刀口上!

這階段的特性是金錢壓力已經比較小,可是槓桿也相對變小,而時間壓力則大幅增加。以初期階段時設定的目標資產收益率為你收集資產的參考標的,假如有其中一筆資產的收益率低於目標收益率,那麼就務必找到同樣成本,且收益率剛好可以和上筆收益率打平的資產。詳細情形可參考之前提過到的複合資產配置

另外,你仍然要籌措資金。中期階段大多數玩家通常已經擁有了數萬到數十萬元的資金,並且開始朝大買賣邁進。這時候若還執著於小生意中的股票,往往會因為較少玩家和你一起翻找機會,使得股票流通率變得極低,被套牢的機會很大。因此在中期最主要的籌措資金方式,會以大買賣中的可套現物件為主,例如說三房兩廳、四室公寓。不推薦以二室公寓為主,因為二室公寓的可套現價差並不高。

建議將手邊的現金做適當的分配,在剛進入中期階段時,僅留一小部份的資金投資現金流 --這部份的投資錢花下去,就不準備回收了。大部分的資金則用來投資套現用的不動產。現金流用資金和套現用資金的比例,可以用資產數量來評估:中期一開始現金流資產盡量控制在一到兩件,動用的資金不要超過 50,000 元。而套現用資產的資金配置,可以按照之前曾談過的資產配置方法

另外要注意的是時間問題。假使要湊齊收益率在 48% 以上的資產,相對的也要在此階段淘汰相當多的機會,這會花相當的時間,對此各位要有心裡準備。(當然,玩家也可以目標收益率30%或甚至20%來當作標準,不過這也意味著玩家必須更高的投資準備金,相對的湊齊資金的時間也會被迫拉長。兩者之間玩家必須視情況做一權衡。)假如是採取游擊策略,玩家可以隨著階段目標逐漸達成,逐步調整準備金投資的比例,在現金流資產的部份分配多一些資源。比如說,剛開始套現用資金準備 100,000 元,現金流用資金準備 100,000 元,採一比一的比例。但是在累積一定的資產以後,可以將比例逐漸調整成一比二、一比三,甚至將現有資金都投入現金流用資產當中。如果運氣好,自動化企業找到多一些,準備金也可以準備少一些,負擔會減輕一些。但是大買賣中的物件能套現得來的金額並不比小生意中的同類資產高多少,首期支付又高,比起初期小生意中的股票和不動產,大買賣套現的槓桿已經小了很多。所以在中期就以第二、三等次所需的準備金為目標。

另外,如果是透過貸款支付大買賣的成本,而從初期階段直接跳入中期階段,在此暫且稱為跳級,玩家必須對於手邊現金、貸款額度掌握得更清楚。由於玩家精算能力不一,跳級往往會造成玩家現金流通吃緊,週轉可能不順,所以會有更多的仲介機會產生。假如有玩家因為際遇不順,在其他玩家都進入中期階段以後還沒湊到足夠的資產預備金,他也可以考慮以仲介佣金籌資,儘快加入中期的戰局。

如果想找好買賣,就要觀察各個玩家的購買行為,和現金的狀況。如果發現有玩家用貸款購買了兩件物件以上,現金流沒增加多少,而物件卻又遲遲沒有機會脫手,那就是買家出手購買機會的契機了。

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