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2008年9月2日 星期二

現金流遊戲心得:四十倍法則 - 成本、收益率、目標收益倍數

== 2008/10/07 修正第一條成本基本式,補充被動收入、資金、與目標收益倍數的關連==

如果你估計要要跳出老鼠圈,一個月必須有一萬元的非工資收入,那麼,一萬元的非工資收入是現階段的目標。而要爭取到一萬元的非工資收入,你需要購置多少的資產?

一個月如果想要有一萬元的非工資收入,那麼一年的非工資收入應該是:

10,000 x 12 = 120,000 元

那麼,要湊到一年能有 12 萬元的投資報酬,你應該要先付出多少錢在投資資產上?

要花多少錢在投資資產上,這關係到你希望你的資產每年的投資報酬率是多少。如果投資報酬率少的話,你就得多買一點資產,如果投資報酬率高的話,你就可以少買一點,但是相對的,發現高報酬率資產的機會比較少,你得花比較多的時間。

那麼,有沒有較為精確的法則呢?有經驗的玩家或許聽說過「四十倍法則」這名詞。但,這所謂的法則到底是啥?

一、成本的基本式

我對成本的定義是:你為這筆交易付出的代價。所以,首期支付(頭期款)是你的成本,向其他玩家買機會付的仲介費也是你的成本,因為這些錢都要從你口袋裡掏出來的。但是,銀行為你擔負的抵押貸款,就不是你的成本。

那麼:頭期款 + 仲介 = 實際成本

二、收益率的基本式

收益,即報酬,是指你的資產為你帶來的現金。如果是資本利得型的資產,報酬可能到成本的好幾倍以上,可是,當報酬產生時,資產也賣掉了。

遊戲卡片上的收益率/ 報酬率,是針對現金流式的資產,或是打算長期持有的資產,其一年份的收益除以成本所得到的數字:

(12 x 月現金流)÷(實際成本 - 信用貸款) = 收益率

三、目標收益倍數

目標收益(報酬)率,顧名思義,就是你對於收益率設下的目標。比方說,你希望你的資產能帶給你 20% 的年收益率,20% 就是你的目標收益率。

由收益率的公式我們可以知道:

在沒動到信用貸款的情況下,(12 x 月現金流)÷ 收益率 = 實際成本

當我們將收益率當作目標收益率的時候:

(12 ÷ 收益率)

就是我們的目標收益倍數。

知道資產的月現金流,也設好自己的目標收益倍數,你就可以推論出你需要多少成本。一般玩過四、五次以上的玩者,通常會設定:希望自己的資產投資報酬率能在 30% 左右。

(請注意!這是遊戲卡片上的報酬率!如果你要比照到現實的投資環境,應該先研究你所處的環境、產業特性,現實生活中的報酬率畢竟不如遊戲中的漂亮,但是估計的原則是相近的。)

而(12 ÷ 30% = 40),40,就是預期資產收益率在 30% 下的目標收益倍數,也就是所謂「四十倍法則」的由來。

但是,這不是絕對的,而是和你的目標收益率有關。如果你希望自己資產(應該叫資產組合比較恰當)的投資報酬率在 30%,你就會得到四十倍的結論。但如果你要求你購得的資產報酬率在 40%,那麼你需要準備的金額就會比四十倍要少,相對的,如果你不要求資產的報酬率,你要籌備的錢可能就比四十倍要多。假如預期資產收益率是 40%,目標收益倍數就會變成三十(12 ÷ 40% = 30),然後變成三十倍法則。假如你只要求你的資產有 20%的收益率就好,那目標收益倍數就變成六十(12 ÷20% = 60),然後變成六十倍法則。

四、被動收入、資金、與目標收益倍數的關連

重點是在,不論你籌備資金是多或少,你都要準備一筆足夠的投資用資金。這筆投資用資金可以用票據、房地產轉手或企業轉賣等方法來獲得。

而更重要的是,籌備資金的多寡,決定於你的目標現金流量。你的目標越明確,你的操作策略就越簡單明瞭。因此,在做這些估算之前,更重要的是確認你的目標。

比方說:我的目標是每個月有 10,000 美元的被動收入,那麼:

假如我設定我的資產要有 40% 的年收益率,目標收益倍數是 30,那我要準備至少

10,000 x 30 = 300,000 美元的資金,來投資我的現金流用資產。

假如我設定我的資產要有 20%的年收益率,目標收益倍數是 60,那我要準備至少

10,000 x 60 = 600,000 美元的資金,來投資我的現金流用資產。


簡言之,被動收入、資金、與目標收益倍數的關連是:


被動收入 x 目標收益倍數 = 資金


這便是遊戲中財務槓桿操作的基本。

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